Seguro hazard en Puerto Rico: qué es, qué cubre y cómo se relaciona con tu hipoteca
Qué es el seguro hazard que pide el banco con la hipoteca en PR, qué suele cubrir, qué deja fuera, cómo se paga por escrow y cómo se relaciona con el de inundación.
El seguro hazard es como el banco llama a la póliza de propiedad que exige mientras tengas hipoteca. Protege la estructura de la casa contra peligros como fuego y viento, porque la casa garantiza el préstamo. Suele dejar fuera tu contenido, tu responsabilidad y la inundación. Cumplir con el banco no quiere decir que tu casa y tus cosas estén bien protegidas.
¿Qué es el seguro hazard?
"Hazard" es la palabra que usa la banca hipotecaria para el seguro de la propiedad que exige mientras tengas el préstamo. En inglés quiere decir "peligro" o "riesgo". En Puerto Rico mucha gente le dice "el hazard" a la póliza de la casa, porque así aparece en los papeles del banco.
La CFPB (la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor, una agencia federal) lo define en su Regulación X como el seguro sobre la propiedad que garantiza una hipoteca, que la protege contra pérdidas por fuego, viento, inundación, terremoto, robo, objetos que caen y otros peligros parecidos que el banco exija. Esa última parte es la clave: el hazard es lo que pide el banco, no necesariamente todo lo que tú necesitas.
¿Por qué lo pide el banco?
Porque la casa es la garantía del préstamo. Si la casa se quema o se la lleva un huracán, el banco quiere asegurarse de que el dinero para repararla exista. Por eso el contrato de hipoteca suele exigir que mantengas la casa asegurada todo el tiempo y que el banco aparezca en la póliza como acreedor hipotecario.
En Puerto Rico no hay un seguro de casa obligatorio por ley, como el compulsorio del carro. La obligación viene del contrato con el banco. Es la misma idea que el doble interés cuando financias un carro: una protección que cuida primero el dinero del banco.
¿Qué suele cubrir y qué suele dejar fuera?
Depende de tu póliza, pero el patrón más común es este:
Lo que el hazard suele proteger
La estructura de la casa contra peligros como fuego, rayo y viento. Es lo que le interesa al banco.
Lo que suele ir aparte
Tu contenido (muebles, enseres, ropa), tu responsabilidad si alguien se lesiona en tu casa, los gastos de vivir en otro sitio mientras reparan, la inundación y, en muchas pólizas, el terremoto.
La OCS explica en su folleto de seguros de residencias que existen distintos tipos de póliza, desde el seguro de vivienda hasta las pólizas tipo paquete, y que el nombre comercial cambia según la aseguradora. También indica que las pólizas suelen tener deducibles aparte para huracán y terremoto.
Para ver qué tiene la tuya, busca tu página de declaraciones: ahí aparecen las cubiertas, los límites y los deducibles. Si quieres entender todas las partes de una póliza de hogar, lee seguro de hogar en Puerto Rico.
una pareja compra su primera casa y el banco le pide el hazard. Cierran con la póliza que cumple con el banco. Un año después, una tubería rota daña la sala y descubren que su póliza protege la estructura, pero no los muebles ni la televisión. Ahora le piden a su productor que les explique cómo añadir el contenido.
El hazard y el seguro de inundación
La inundación casi nunca está en el hazard. La OCS indica que los daños por inundación no están incluidos en las pólizas de residencia y que esa protección se consigue por el Programa Nacional de Seguro de Inundación (NFIP), del Gobierno federal.
Además, en algunos casos el banco te va a exigir las dos pólizas. FEMA indica que, en las comunidades que participan del NFIP, el seguro de inundación es obligatorio si tu hipoteca tiene respaldo federal y la propiedad está en una zona de alto riesgo. Si estás en otra zona, puede que no te lo exijan, pero eso no quiere decir que no te puedas inundar.
Cómo funciona la póliza de inundación, el período de espera y qué preguntar está en seguro de inundación.
¿Cómo se paga: la cuenta de reserva (escrow)
Muchos bancos cobran la prima del hazard junto con tu pago de la hipoteca, por medio de una cuenta de reserva (escrow). La CFPB explica que el banco usa ese dinero para pagar los impuestos y el seguro, y que esas cantidades pueden cambiar de un año a otro.
Por eso, si tu mensualidad de la hipoteca sube aunque la tasa de interés no haya cambiado, una de las razones puede ser que subió la prima del seguro. Lo explicamos en por qué subió tu prima.
¿Qué pasa si tu póliza se cae o no cumple?
El banco puede poner un seguro por su cuenta. La CFPB explica que el administrador de la hipoteca puede exigir un seguro impuesto (force-placed) si no tienes póliza o si la tuya no cumple con el contrato. Ese seguro suele costar más que uno que consigas tú y, en muchos casos, protege solo al banco, no a ti.
Según la Regulación X de la CFPB, antes de cobrarte ese seguro el administrador tiene que enviarte un aviso por escrito al menos 45 días antes y un recordatorio al menos 15 días antes del cargo. Y dentro de 15 días de recibir evidencia de que tenías póliza sin interrupción, tiene que cancelar el seguro impuesto y devolverte las primas del período en que hubo doble cubierta. Confirma con tu banco cómo aplica a tu préstamo.
- Abre toda carta del banco sobre el seguro. Un aviso de "falta de cubierta" no se ignora.
- Llama a tu productor y pide evidencia de tu póliza vigente, como la página de declaraciones o un certificado de seguro.
- Envía la evidencia al banco y guarda el recibo o la confirmación.
- Pide por escrito que cancelen el seguro impuesto, si ya lo pusieron.
Qué preguntarle a tu productor
Cumplir con el banco es el mínimo. Antes de renovar, pregunta:
- ¿Mi póliza protege solo la estructura o también mi contenido?
- ¿Por cuánto está asegurada la casa y ese límite alcanza para reconstruirla hoy?
- ¿Tengo responsabilidad pública si alguien se lesiona en mi casa?
- ¿Cuál es mi deducible de huracán y el de terremoto?
- ¿Mi casa está en zona de inundación? ¿Me conviene una póliza del NFIP aunque el banco no la exija?
- ¿El banco aparece bien como acreedor hipotecario?
Para el límite, usa la herramienta cuánto asegurar y lee cuánto asegurar tu casa. Si todo lo hizo el banco y no sabes quién es tu productor, pide copia de tu póliza al banco y mira cómo escoger un productor.
Preguntas frecuentes
¿Qué cubre el seguro hazard?
¿El seguro hazard es lo mismo que el seguro de casa?
¿Es obligatorio tener seguro de casa si tengo hipoteca?
¿El seguro hazard cubre inundación?
- Consumer Financial Protection Bureau, Regulación X, 12 CFR 1024.31, definición de hazard insurance (consumerfinance.gov)
- Consumer Financial Protection Bureau, Regulación X, 12 CFR 1024.37, seguro impuesto (force-placed) (consumerfinance.gov)
- Consumer Financial Protection Bureau, What can I do if my mortgage servicer is charging me for force-placed homeowners insurance? (consumerfinance.gov)
- Consumer Financial Protection Bureau, cuenta de reserva (escrow) (consumerfinance.gov)
- Oficina del Comisionado de Seguros, folleto Seguros de Residencias (docs.pr.gov)
- FEMA, What is my flood zone? (floodsmart.gov)
Siguiente paso
Esta guía es educativa y no sustituye la lectura de tu póliza. Lo que cubre tu seguro depende de tu contrato: confírmalo con tu productor o tu aseguradora. ¿Viste un error? Repórtalo.